Tyrimas: nuo ko priklauso parduodamo nekilnojamojo turto kaina?

Nekilnojamojo turto kainos ir šios rinkos pokyčiai yra glaudžiai susiję su vidutiniu darbo užmokesčiu, nedarbo lygiu, gyventojų skaičiumi šalyje, šildymo kainomis, infliacija ir kitais dalykais. Kintant vieniems rodikliams, daromas poveikis ir kitiems. Analizuojant tam tikrus kintamuosius, buvo siekiama išsiaiškinti, kokia yra butų, namų ir sklypų šalies didmiesčiuose kainų priklausomybė nuo skirtingų faktorių (šilumos kainos, gyventojų skaičiaus ir kt.).

Kintamaisiais pasirinkta Aruodas.lt skelbimuose siūloma vidutinė butų, namų, sklypų kaina už 1 kv. m/a, parduodamo nekilnojamojo turto skelbimų skaičius portale Aruodas.lt (pagal miestus ir nekilnojamojo turto tipą), gyventojų mokamas mėnesinis mokestis už šildymą (už 1 kWh be PVM), oficialus gyventojų skaičius Lietuvoje, infliacijos rodikliai, nedarbo lygis šalyje (proc.), vidutinis darbo užmokestis šalyje (NETO). Manytina, kad kintamųjų gali būti ir daugiau, tačiau atliktame tyrime nagrinėti minėtieji - tirtos kintamųjų tarpusavio koreliacijos, bandyta modeliuoti priklausomybes.

Vilnius. Išanalizavus duomenis nustatyta, kad Vilniuje parduodamų butų kaina labiausiai priklauso nuo gyventojų skaičiaus ir nedarbo lygio šalyje. Didėjant gyventojų skaičiui, didėja ir butų Vilniuje kainos (tiesioginė priklausomybė), o augant nedarbo rodikliams, butų kainos mažėja (atvirkštinė priklausomybė). Vilniuje parduodamos butų kainos taip pat itin susijusios su namų bei sklypų kainomis ir darbo užmokesčiu - vieno NT sektoriaus kainoms augant, kito taip pat auga, o gyventojams uždirbant daugiau, butai tampa brangesni.

Vilniuje parduodamų namų, kaip ir butų, kainos labiausiai priklauso nuo gyventojų skaičiaus ir nedarbo lygio, tačiau šio sektoriaus NT kainoms įtakos turi ir trečias faktorius - infliacija šalyje. Tyrimo rezultatai atskleidžia, kad infliacija tarpusavyje siejasi tik su namų kainomis - augant infliacijai, auga ir namų kainos.

Sostinėje parduodamų sklypų kainoms daugiausia įtakos turi vidutinis darbo užmokestis, vidutinė Vilniuje parduodamo buto kaina už 1 kv. m ir nedarbo lygis. Didėjant darbo užmokesčiui, didėja butų kainos, o jos turi įtakos sklypų kainoms, vadinasi, kartu didėja ir sklypų kainos. Sklypų kainos atvirkščiai proporcingos nedarbo lygiui - kaip ir kituose sektoriuose, didėjant nedarbui, sklypų kainos taip pat krinta.

Apibendrinus Vilniuje parduodamų butų, namų ir sklypų kainų priklausomybę nuo pasirinktų kintamųjų, visiems trims nekilnojamojo turto tipams yra vienas bendras rodiklis - nedarbo lygis. Kiti kintamieji skiriasi ir būdingi tik tam tikram nekilnojamojo turto sektoriui.

Pasiūlos rodikliai (skelbimų skaičius apie parduodamą NT) tiesiogiai priklauso nuo šilumos kainų, darbo užmokesčio ir kitų skelbimų skaičiaus portale Aruodas.lt - padidėjus šildymo kainoms, išaugus darbo užmokesčiui ar kitokio parduodamo nekilnojamojo turto pasiūlai, auga ir butų, namų ar sklypų pasiūla. Atvirkštinė priklausomybė su gyventojų skaičiumi (iš Lietuvos emigravus daugiau gyventojų, padidėja parduodamo būsto pasiūla - tai sietina su išvykusiųjų noru parduoti Lietuvoje paliktą būstą) ir nedarbo lygiu. Tendenciją, kad užsienyje gyvenantys lietuviai vis labiau nori parduoti savo Lietuvoje turimą nekilnojamąjį turtą patvirtina ir Aruodas.lt statistika - šiemet atsiranda vis daugiau gyvenančių užsienyje asmenų, kurie nebenori nuomoti ir išlaikyti būsto Lietuvoje ir siekia jį parduoti.

Kaunas. Kaune parduodamų butų kaina labiausiai priklauso nuo nedarbo lygio ir vidutinės namų Kaune pardavimui kainos už 1 kv. m. Augant nedarbo lygiui, butų kainos mažėja (atvirkštinė priklausomybė), augant namų kainoms, butų kainos taip pat auga (tiesioginė priklausomybė). Butų kainos šiame mieste taip pat priklauso ir nuo gyventojų skaičiaus bei vidutinio darbo užmokesčio ar kt., tačiau priklausomybė nėra tokia akivaizdi kaip nuo nedarbo lygio ir vidutinės namų pardavimui kainos.

Namų kainai Kaune daugiausiai įtakos turi gyventojų skaičius ir vidutinės butų Kaune pardavimui kainos už 1 kv. m. Šie duomenys dar labiau patvirtina, kad butų ir namų kainos Kaune tarpusavyje itin sąveikauja.

Sklypų kainoms didžiausią įtaką daro gyventojų skaičius ir vidutinės butų Kaune pardavimui kainos už 1 kv. m.

Apibendrinus kainų priklausomybę šiame mieste, butų, namų ir sklypų kainas labiausiai lemia nedarbo lygis šalyje ir gyvenamojo nekilnojamojo turto sektoriaus kainos.

Išanalizavus, nuo ko priklauso butų, namų ir sklypų pardavimui pasiūla, matyti, kad butų pardavimui Kaune pasiūla priklauso nuo visų tirtų faktorių, išskyrus vidutinį darbo užmokestį, o namų ir sklypų pasiūla mažiausiai priklauso nuo nedarbo ir infliacijos rodiklių bei vidutinio atlyginimo sumos.

Klaipėda. Klaipėdoje parduodamų butų kainoms didžiausią įtaką daro nedarbo lygis, gyventojų skaičius ir vieno aro sklypo kaina. Augant nedarbui, butų kainos mažėja; augant gyventojų skaičiui ir sklypų kainoms, butų kainos didėja.

Namų uostamiestyje kainos turi didžiausią priklausomybę nuo gyventojų skaičiaus ir nuo butų, namų bei sklypų pasiūlos. Kuo didesni gyventojų skaičiaus ir pasiūlos rodikliai, tuo brangiau kainuoja namai Klaipėdoje.

Sklypų Klaipėdoje kainos labiausiai priklauso nuo gyventojų skaičiaus, nedarbo lygio ir butų kainos už 1 kv. m. Tarp gyventojų skaičiaus, butų kainų ir sklypų kainų yra tiesioginė priklausomybė , o tarp nedarbo lygio ir sklypų kainų - atvirkštinė priklausomybė.

Apibendrinus Klaipėdoje parduodamo nekilnojamojo turto kainų priklausomybės rezultatus matyti, kad šiame mieste vieninteliame, palyginti su Kaunu ir Vilniumi, namų kainoms įtakos turi pasiūlos rodikliai.

Išvados. Išanalizavus butų, namų ir sklypų pardavimui kainos priklausomybę nuo pasirinktų kintamųjų, darytina išvada, kad minėtų nekilnojamojo turto objektų kainoms didžiausią įtaką daro nedarbo lygis ir gyventojų skaičius šalyje. Mažiausios įtakos turi infliacija ir šilumos kainos (manytina, kad nuomos sektoriaus nekilnojamojo turto objektų kainos labiau priklausytų nuo šilumos kainų).

Palyginti tyrimo rezultatus su gyventojų nuomone, matyti, kad rezultatai sutampa iš dalies. Aruodas.lt organizuotos vartotojų apklausos duomenys atskleidžia, kad patys gyventojai mano, kad būsto kainos labiausiai priklauso nuo vidutinio darbo užmokesčio (rezultatai sutampa), šildymo kainų (rezultatai nesutampa) ir nedarbo lygio Lietuvoje. Kaip ir tyrimo rezultatai, taip ir Aruodas.lt respondentai kaip vieną iš nesvarbiausių būsto kainoms dalykų įvardija infliaciją.

Tyrimas atliktas, remiantis nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt statistika, „Lietuvos Statistikos departamento", „Lietuvos energijos" duomenimis.

Aruodas.lt informacija