Kaip griūva NT rinkos

Nekilnojamojo turto ekspertai sutinka, kad NT bumas Lietuvoje jau praėjo ir aukso laikai būsto pardavėjams ir perpardavėjams vargu ar besugrįš. Bent jau tokie, kokie buvo 2005 m., kai būsto kainos dvigubėjo tiesiog akyse. Dabar NT vystytojai susiduria nebe su eilėmis norinčių pirkti ir graibstančių net ne pačius būstus, o tik projektus popieriuje, o su galvosūkiu, kaip tuos pristatytus butus parduoti ir atsiskaityti su bankais ir medžiagų tiekėjais. Rinkoje vyrauja laukimas: nebe „ar kris butų kainos", o „kiek kris" ir kiek ilgai tokia situacija išsilaikys. Visuotinai pripažįstama, kad tokią padėtį lėmė ne tik sugriežtintos bankų paskolų išdavimo sąlygos ir augančios palūkanos, bet ir mažėjanti potencialių pirkėjų perkamoji galia.

Būsto kainų augimo lenktynėse dabar vieną iš pirmaujančių vietų užima Rusijos sostinė. Butai Maskvoje pervertinti vidutiniškai 30-40 proc. Investuotojai iš visų Rusijos kampelių skuba prisidėti prie sostinės būstų kvadratinių metrų statybos ir taip atsiriekti sau pelno pyrago dalį. Kita vertus, strategija, pagrįsta investicijomis perpardavimo tikslu, veikia tik tol, kol yra kam perparduoti.

Galutiniam pirkėjui, gaunančiam vidutines pajamas, būsto Maskvoje įsigijimas darosi vis sunkiau prieinamas, ir kažkuriuo momentu piramidė gali griūti, nes neįmanomas begalinis brangimas - vieną dieną pasiekimas taškas, kai pirkėjas nebeišgali pirkti. Per pusmetį nuo praėjusių metų pradžios iki birželio mėnesio butai Rusijos sostinėje  pabrango vidutiniškai 57 proc., o nuo 1997 m. iki 2006 m. kvadratinio metro kainos augimas sudarė 180 proc. Per pastaruosius dvylika mėnesių Maskvos butai pabrango 86 proc., - augimas, darantis įspūdį net ir neprofesionalui. Tuo tarpu pagal būstų kainų ir gyventojų gaunamų pajamų santykį Maskva tapo pačia brangiausia pasaulio sostine.

Mažai kas susimąsto, kad strategija, pagrįsta investicijomis perpardavimo tikslu, veikia tol, kol yra kam parduoti superkamus aktyvus, t.y., kol yra paklausa ir galutinis pirkėjas įstengia sumokėti prašomą kainą. Jeigu grandinės pabaigoje paklausa sumažėja (kas nutiko ne tik Vilniuje, Lietuvoje, bet ir visose Baltijos valstybėse), nes pajamos neleidžia įsigyti pageidaujamo aktyvo, visa piramidė griūva, ir griūva tuo greičiau, kuo daugiau į ją įdėta skolintų lėšų.

Kad nekilnojamojo turto rinka neegzistuoja atskirai nuo šalies ekonominės situacijos, rodo pasaulinė patirtis.

Antano Bunikio piešinys

Svetimos pamokos

Pasaulinė patirtis liudija: bet koks per didelis augimas anksčiau ar vėliau sąlygoja krachą. 1970 - 2001 m. keturiolikoje pasaulio šalių buvo stebima dvidešimt NT rinkų krizių atvejų. Realios namų kainos krito vidutiniškai 30 proc., kas provokavo ekonomikos recesiją. Neretai stimulu krizės NT rinkoje pradžiai būdavo fondų biržų akcijų kainų kritimas. Žymiausias pastarųjų dešimtmečių pavyzdys - Japonijos rinka (būsto kainos nuo piko 1999 m. rodiklių sumažėjo iki 40 proc. 2005 m.), susijusi su bankų krize (bankų balansuose susikaupė milžiniškos nesugrąžintų nekilnojamojo turto kreditų sumos) ir ilgalaike ekonomikos stagnacija. Hong Konge Azijos krizės metu krito ir fondų rinka, ir NT rinka. Nekilnojamojo turto kainos 2005 m. pirmą ketvirtį buvo 43 proc. žemesnės, nei 1997 m. pirmąjį ketvirtį.

Pirmoji nekilnojamojo turto rinkos krizė ištiko JAV Floridos valstiją 1926 m. Nuo 1920 m. pradžios ši valstija, išsidėsčiusi Atlanto vandenyno pakrantėje, labai išpopuliarėjo tarp nekilnojamojo turto pirkėjų. Kainos pradėjo augti įspūdingais tempais: vien per 1925 m. namo Floridoje kaina padidėjo keturis kartus. 99 proc. Floridos gyventojų buvo arba investuotojai, arba prekiautojai nekilnojamuoju turtu. 1926 m. pradžioje kainos pasiekė maksimumą: naujų rinkos dalyvių nebeatvyko, o senieji nusprendė, kad laikas parduoti savo namus. Taip per keletą mėnesių nukritusios kainos pasiekė 1923 m. lygį. NT rinkos krizės krečiamos valstijos neaplenkė ir gamtos stichija: investuotojų nuostolius padidino 1926 m. rugsėjį Floridą užgriuvęs uraganas, sugriovęs apie 13 000 statinių.

Sekančios krizės buvo sistemingos ir palietė kitus ekonomikos sektorius. 1929-1933 m. JAV ištiko Didžioji Depresija. Pirmoji 1929 m. spalio 21 d. („Juodasis antradienis") krito fondų birža, vėliau pasekė ir nekilnojamojo turto rinka. Visose pramonės šakose (kaip ir NT) atsirado produkcijos pertekliaus krizė. 1930 m. kovą nekilnojamojo turto kainos ėmė sparčiai kristi. Bankai, kurie dėl masinio kreditų nemokėjimo vos laikėsi, už paskutinius pinigus pradėjo supirkinėti atpigusį nekilnojamąjį turtą. To pasekmė - didžiulė bankų krizė, kurios metu bankrutavo penktadalis šalies bankų (apie 6 000). JAV vyriausybei pavyko pasiekti pagerėjimą NT rinkoje 1932 m., priėmus hipotekos kreditavimo vystymo programą.

1987 m. JAV ištiko dar viena krizė. Pirmoji, kaip įprasta, 1987 m. spalio 19 d. krito fondų birža („Juodasis pirmadienis"). Krizės pasekmė - nekilnojamojo turto kainos krito 40-45 proc., pasiekusios 1960 m. pabaigos lygį. Išeiti iš NT krizės netyčia padėjo Japonija, 1985 - 1992 m. investavusi į JAV nekilnojamąjį turtą apie 75 milijardus JAV dolerių.

Investicijų į JAV nekilnojamąjį turtą šuolis 1990 m. lėmė pačios Japonijos krizę: bankų balansuose susikaupė didžiulis kreditų JAV nekilnojamojo turto pirkimui kiekis. Nekilnojamojo turto kainos Japonijoje per trumpą laikotarpį krito beveik 50 proc. Tik metų pabaigoje šalies rinka ėmė atsigauti nuo krizės pasekmių, Japonijos vyriausybei  ėmusis ryžtingų žingsnių  bankinių operacijų reguliavime.

1990 m. visas pramonės šakas apimanti krizė ištiko Švediją. Antroje 1980 m. pusėje nekilnojamos nuosavybės kainos išaugo dvigubai. 1990 m. pradžioje Švedija patyrė nekilnojamojo turto burbulo sprogimą, po kurio smuko finansinės institucijos, bankrutavo daugelis įmonių, smarkiai pagausėjo bedarbių. Nedarbingumas nuo 1,6 proc. 1993 m. išaugo iki 12 proc. Tai buvo pirmoji nuo 1930 m. sisteminė bankų krizė modernioje vakarų valstybėje. Stagnacija sukaustė Švediją trejiems metams. Daugybė naujų skolų užgriuvo perpildytą nekilnojamo turto rinką. Pirmiausia problemos užklupo į šią rinką investavusias įmones. Dauguma šių įmonių priklausė dominuojantiems Švedijos bankams. 1992 m. gruodį didžiausios šalies finansinės institucijos pirmąkart per šešiasdešimt metų atsidūrė ant bankroto slenksčio. 1991 - 1993 m. komercinių pastatų kainos nukrito 20-25 proc. Dėl NT paklausos sumažėjimo ir kreditų nemokėjimo bankrutavo bendrovė Nykeln, viena iš didžiausių šalies finansinių kompanijų. Susidoroti su krize padėjo ekonomikos liberalizavimas ir vidaus kapitalo pritraukimas. Bijodama, kad bankinis sektorius sužlugdys ekonomiką, 1992 m. Švedijos valdžia išleido įsaką, reguliuojantį visų bankų įsipareigojimus. Taip buvo siekiama apsaugoti investuotojus nuo nuostolių, tačiau norint išvengti rizikingų finansinių ėjimų ateityje, buvo nuskriausti akcininkai: už bankų gelbėjimą mokesčių mokėtojų pinigais valdžia gavo dalį akcijų jau esamų savininkų sąskaita. Staigi valdžios reakcija į problemą buvo viena iš greito pagerėjimo priežasčių: 1994-1995 m. ekonomikos augimas siekė beveik 4 proc., o 1996 m. ekonominės krizės pėdsakų nebeliko.

Užtikrinti švedų veiksmai krizės metu sulaukė ekonomistų liaupsių. Švedijos patirtimi buvo pasinaudota sprendžiant Azijos šalių krizę 1990 m.

Pačiu žymiausiu rinkos kritimu nuo Antrojo pasaulinio karo laikų laikoma 1997-1998 m. Azijos finansinė krizė. 1997 m. liepą Tailando, Indonezijos, Filipinų ir Malaizijos valiutos nuvertėjo 30-40 proc. Spalį krizė pasiekė ir Hong Kongą: vietos valiuta atsilaikė, bet krito fondų ir NT rinkos, buvusios orientyru kaimyninėms šalims. Visame regione nekilnojamojo turto kainos nukrito 35-45 proc., išprovokuodamos bankinių sistemų krizę, apėmusią visą pietryčių Aziją, Pietų Korėją ir Japoniją. Visose šalyse buvo įvesta biudžetinė ekonomika ir pabrangintas paskolų finansavimas.

1998 m. rugpjūčio 18 d. Azijos krizė pasiekė ir Rusiją. Per keletą dienų nuvertėjo vietinė valiuta - rublis, krito fondų birža ir bankų sektorius. NT rinka išsilaikė iki 1999 m. balandžio. Gyventojų perkamosios galios sumažėjimas sąlygojo būsto kainų kritimą 1999 m. balandžio - rugpjūčio mėnesiais apie 50 proc. (pvz., 1998 m. vieno kambario butas Sankt - Peterburge kainavo 22 tūkstančius JAV dolerių (48 tūkstančius litų), o 1999 m. - jau tik 11 tūkstančių JAV dolerių (24 tūkstančius litų)). Toks ilgas laiko tarpas nuo didelės ekonominės krizės pradžios iki NT kainų kritimo aiškinamas tuo, kad Rusijoje tuo laiku nebuvo plačiai paplitęs NT pirkimas bankų kreditavimu, o fondų rinkoje NT sektoriaus dalyvavimas buvo minimalus.

JAV šiandien

Švedijos epizodinė krizė labai panaši į šiuo metu finansiškai dūstančių JAV padėtį. JAV taip pat kenčia dėl su bankais glaudžiai susijusių finansinių institucijų, kurios per daug atlaidžiai tvarkė paskolų dalybas. Artėjantis finansinis fiasko buvo seniai savo eilės laukiantis reiškinys ir Švedijoje, ir dabar JAV. Visapusiškai nepasvertos kreditų teikimo sistemos 1985 metais į Švedijos bankus priviliojo daugybę naujų klientų. Nei bankai, nei valdžia tinkamai neįvertino šio antplūdžio, todėl buvo užklupti nepasiruošę. Kita vertus, JAV padėtis daug švelnesnė nei ta, kurią išgyveno švedai. Be to, skirtingai nuo Japonijos, skandinavai gan greitai vėl atsistojo ant kojų.

Ieškodami priemonių didžiausiai ekonominei krizei nuo 1930-ųjų Didžiosios Depresijos spręsti, JAV valdininkai dairosi į Švedijos patirtį kovojant su kritine bankininkystės padėtimi. Deja, manoma, kad Švedijos ekonominės krizės sprendimo būdai sunkiai pritaptų Junginėse Valstijose. Švedai panaudojo didelę dalį mokesčių mokėtojų pinigų nukentėjusių bankų atgaivinimui. Ekonomistų teigimu, Švedijos valdžia kapitalizavo mokesčių sistemą. Švedijos įstatymų leidėjai įkūrė Bank Support Authority, kuri pirmininkavo atkuriant nukentėjusį bankų sektorių. Ši institucija buvo įpareigota drauge su valdžia vertinti ir reguliuoti paskolų judėjimą, taip pat nubrėžti ribą tarp jau neatgaivinamų institucijų ir tų, kurios gali vėl suklestėti. Pasmerktosios buvo parduotos arba integruotos į stipresnes įmones, o sveikos ir stiprios atgaivintos valdžios ir privačių sektorių lėšomis.

Net jei švedų patirtis galėtų būti naudinga Jungtinėms valstijoms, tai nėra pigus metodas. Švedijai jis kainavo apie 6 proc. metinių biudžeto įplaukų. Analogiška suma šiandienos Valstijoms būtų 850 milijardų dolerių. Švedijos atveju tai buvo pasiekta vadovaujant globaliai mąstančiai valdžiai, o tai sunkiai įsivaizduojamas reiškinys Amerikos kongrese prezidento rinkimų metais.

JAV Finansų Ministerijos atstovas Brookly'as McLaughlin'as nemano, kad būtų galima Švedijos patirtį pritaikyti Amerikos krizės sprendimui. Pagrindinis skirtumas tarp Švedijos ir JAV krizių scenarijų yra tas, kad Švedija yra maža šalis. Jos metinis ekonominis našumas lygus dešimties dienų Amerikos ekonominei veiklai. Be to, šiandieninės Amerikos finansinės problemos yra ypatingai sudėtingos, krizė neapsiriboja vien tik bankus smaugiančiomis paskolomis: dešimtajame dešimtmetyje neegzistavusios paskolų apsaugos funkcijos ir užstatų įpareigojimai šiandien yra labai svarbūs.

Švedijos atveju, valdžiai priklausė 22 proc. bankų sistemos. Kai krizė atslūgo ir bankai vėl ėmė dirbti pelningai, mokesčių mokėtojai gavo savo dalį.

Ekspertų manymu, Amerikos problemos sprendimas atsieis mažiausiai tiek, kiek tai kainavo Švedijai. O gal net daugiau.

Asa.lt