Ką statyti, sprendžia bankai

ARVYDAS JOCKUS

Statybininkai neišbrenda iš nuostolių, nors nekilnojamojo turto rinka šiek tiek atsigauna. Darbuotojų trūkumas - vienas didžiausių iššūkių statybos bendrovėms. Kvalifikuoti žmonės būriais išvyksta dirbti į užsienį, o čia įdarbinami nepatyrę profesines mokyklas baigę jaunuoliai.

Nekilnojamojo turto plėtotojai nuosavų lėšų didesniems projektams įgyvendinti neturi, todėl beveik visi nauji statiniai Lietuvoje finansuojami skolintomis lėšomis. Komerciniams bankams šiuo metu patraukliausi atrodo gyvenamojo būsto projektai Vilniuje, tad tik juos ir finansuoja, todėl kituose miestuose statybos, negaudamos finansavimo, merdi. Didesnės statybos Lietuvoje vykdomos tik Europos Sąjungos lėšomis, kuriomis iš dalies finansuojami viešieji statiniai.

Gaivina europiniai pinigai

Rugsėjo mėnesį statybos sektoriaus įmonių vadovų apklausos rezultatai parodė, kad darbų apimtis per praėjusius šių metų mėnesius gerokai išaugo. Kad darbų padaugėjo, nurodė 43 proc. įmonių vadovų, kad sumažėjo - 23 procentai.

Tačiau Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Adakras Šeštakauskas teigia, kad Statistikos departamento skelbiami skaičiai apie įspūdingai padidėjusias statybos darbų apimtis rodo tik tai, į kokią gilią duobę ankstesniais metais buvo įkritusios statybos įmonės. "Darbų apimtys padidėjo, palyginti su praėjusių metų pirmuoju pusmečiu, kai statybų sektorius buvo pačioje giliausioje, kokią tik galima įsivaizduoti, duobėje. 2009 metais fiksuotas 50 proc. metinis darbų apimties sumažėjimas, 2010 metais - dar 5 procentais. Todėl kai iš tos duobės truputį pajudi, susidaro labai dideli augimo procentai", - aiškino A.Šeštakauskas.

Tačiau jis džiaugiasi šiais rodikliais, nes esą šių metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje statybos ir montavimo darbų atlikta už 2 mlrd. 420 mln. litų, o tai palyginamomis kainomis yra 17,4 proc. daugiau nei 2010 metų LSA duomenimis, labiausiai šių metų pirmąjį pusmetį didėjo gyvenamųjų namų statyba - palyginti su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu, ji išaugo maždaug 12 procentų.

"Šiek tiek atsigauna ir pramonės statyba. Mano dideliam džiaugsmui, šiemet pradėtas vykdyti 350 mln. litų vertės "Akmenės cemento" modernizavimo projektas, vien naujos technologinės linijos statybos ir montavimo darbų atliekama už 150 mln. litų. Statoma viena kita nauja gamykla ir Vilniuje, Suomijos kompanijos "Fortum" užsakymu - nauja termofikacinė elektrinė Klaipėdoje", - kelias naujas statybas vardijo LSA prezidentas.

Tačiau, A.Šeštakausko teigimu, didesnės statybos Lietuvoje vykdomos tik europinėmis lėšomis, kuriomis iš dalies finansuojami administracinių ir visuomeninių pastatų (ligoninių, darželių, mokyklų, universitetų) renovacijos, statybos ir aplinkos apsaugos projektai (sąvartynų, valymo įrenginių, vandentvarkos), bei kelių tiesimas ir remontas.

Nuostolingai - trečius metus iš eilės

Išbristi iš nuostolių statybininkams nelemta dėl brangstančių statybos medžiagų ir didėjančių gamybos sąnaudų. Statistikos departamento duomenimis, per metus (šį rugpjūtį, palyginti su 2010 m. rugpjūčiu) statybos sąnaudos padidėjo 4,6 procento. Metinį kainų pokytį lėmė 6,7 proc. padidėjęs darbo užmokestis bei pabrangusios statybinės medžiagos ir gaminiai. Labiausiai pabrango izoliacinės medžiagos - 5,9 proc., metalo gaminiai - 5,7 proc., elektrotechninės medžiagos - 5,6 proc., įvairių rūšių betonas ir mišiniai - 4,5 proc., langai ir durys - 4,2 procento.

Statybos sąnaudų didėjimas verslininkams kelia didžiulį galvos skausmą, mat tuo pačiu metu nekilnojamojo turto kainos neva vis dar krenta. Išankstiniais Registrų centro duomenimis, trečiąjį šių metų ketvirtį, palyginti su ankstesniuoju, didžiojoje šalies dalyje bendra vidutinė būsto kaina smuko maždaug 3 proc., o sostinėje - 1 procentu. "Todėl apskritai visas statybų sektorius trečius metus iš eilės dirba nuostolingai, - pabrėžė A.Šeštakauskas. - Deja, ir šių metų pirmas pusmetis - ne išimtis, nuostolingumas siekia 1,34 procento. 2009-aisiais nuostoliai siekė beveik 5 procentus. Tai didžiulė nelaimė."

LSA prezidento teigimu, krentant nekilnojamojo turto kainai didėjančias statybinių medžiagų brangimo išlaidas dažniausiai ant savo pečių užsideda statybininkai, mat jie dirba pagal išankstines sutartis, kuriose dažniausiai būna nustatomos pigiausių statybinių medžiagų kainos. "Per statybų laiką daug kas keičiasi, o neigiamas pelningumo rodiklis reiškia, kad daug kas atliekama statybininkų sąskaita", - LŽ teigė A.Šeštakauskas.

Darbuotojai bėga būriais

LSA prezidento manymu, darbuotojų trūkumas - vienas didžiausių iššūkių statybos bendrovių vadovams, nes metinio 6,7 proc. darbo užmokesčio augimo per maža, kad stabilizuotųsi darbo jėgos pasiūla ir paklausa. Pavyzdžiui, šiemet viena didelė bendrovė per tris mėnesius neteko net 27 suvirintojų - neva specialistai emigravo. O ir Lietuvoje likę statybininkai - ne aukščiausios kvalifikacijos.

"Ką reiškia 1,5 tūkst. litų atlyginimas statybose? Dėl tokio mažo uždarbio iš užsienio darbuotojai tikrai negrįš. Juolab kad ten išvažiavo kvalifikuoti žmonės, kurie sugeba dirbti ir užsidirbti. Nukraujavimas didžiulis, ypač dėl aukštos kvalifikacijos specialistų, išvykstančių ir į kitas šalis, pavyzdžiui, Norvegiją", - pasakojo A.Šeštakauskas.

LSA prezidentas pastebi ir dar vieną naują tendenciją - anksčiau į užsienį vykdavo pavieniai asmenys, dabar dirbti išvyksta visa statybos įmonė. A.Šeštakausko teigimu, statybos įmonės darbuotojų pertekliumi niekada negalėjo pasigirti, todėl išmoko gyventi tokiomis sąlygomis.

Į darbą kasmet priimama ir apmokoma nemažai profesines mokyklas baigusių nepatyrusių jaunuolių. Tuo metu iš 10-ies darbo biržos pasiūlytų darbuotojų tinkami tebūna ir įmonėje pasilieka 2-3 žmonės.

Artimiausiais mėnesiais beveik po lygiai statybos įmonių vadovų mato ir šviesą, ir tamsą tunelio gale: 18 proc. jų prognozuoja statybos darbų apimties didėjimą, 21 proc. - mažėjimą. A.Šeštakausko nuomone, taip yra todėl, kad pusė įmonių turi ilgiau galiojančius kontraktus, tuo metu kitų kontraktai šiuo metu baigiasi, o naujų nėra.

Bent jau dauguma Lietuvos statybininkų asociacijai priklausančių bendrovių užsakymų užsitikrinę tik šiems metams. A.Šeštakauskas prisipažino dar negirdėjęs, kas kuris nors vadovas girtųsi turintis užsakymų portfelį kitiems metams. "Tiesa, iki metų pabaigos dar trys mėnesiai ir padėtis gali pasikeisti", - vilties nepraranda LSA prezidentas.

Paskolos - tik projektams Vilniuje

Komercinio banko "Swedbank" verslo kreditavimo vadovas Mindaugas Steikūnas LŽ teigė, kad statybinių organizacijų (rangovų) kreditavimo portfelis yra nedidelis ir šiemet nesikeitė. Kelis kartus daugiau paskolų išduodama nekilnojamojo turto plėtotojams. Tačiau šio sektoriaus paveikslas gana margas: vieni mažino skolas bankui, kiti - didino. Iki 5 proc. augo kreditų portfeliai tiems plėtotojams, kurie statė biurus ir plėtė mažmeninės prekybos plotus. "Verslo paskolų portfeliai šiemet mažėjo, kreditavimo rinka traukėsi, tad šis augimas atrodo lyg prieš srovę", - atkreipė dėmesį M.Steikūnas.

Gyvenamosios statybos projektų kreditavimas "Swedbank" šiemet mažėjo, nors ir buvo suteiktas finansavimas keletui naujų projektų. "Kadangi didelis kreditų portfelis kituose bankuose ir pas mus susiformavo iki krizės, dauguma šio segmento klientų susidūrė su sunkumas 2008-2009 metais ir nutraukė veiklą, nebaigė statybų ar panašiai, jų pečius slegia šių paskolų prasta kokybė. Todėl naujas pardavimas toli gražu neatsveria to, kiek grąžinama paskolų iš seniau pastatytų ar parduotų butų plėtotojų ar bankrutavusių įmonių", - pastebėjo M.Steikūnas.

2007-2008 metais bankas "Swedbank" kreditavo kelias dešimtis projektų, dabar - tik vieną kitą ir visi jie įgyvendinami tik sostinėje.

Į LŽ klausimą, kodėl bankas nekilnojamojo turto projektų plėtotojų pajėgumu grąžinti paskolas pasitiki labiau nei kitu verslu, M.Steikūnas atsakė: "Pirmiausia, sumažėjo rinkos dalyvių, šiame versle liko tik stipriausios įmonės, todėl projektų kokybė yra geresnė. Be to, gerokai sumažėjo statomo kvadratinio metro kaina. Per 2009-2010 metus "išsišlavė" rinka, sumažėjo pasiūla - anksčiau pastatyti butai rado savo pirkėjus ir paklausa tampa labiau prognozuojama. Todėl tiek bankui, tiek verslui aiškiau matyti, kad, pavyzdžiui, tam tikroje vietoje pastatytas tam tikro dydžio namas su tam tikro dydžio butais bus parduotas už "protingą kainą".

M.Steikūnas prognozuoja, kad jeigu neįvyks kokių nors kataklizmų, būsto statybos tempai turėtų ir toliau iš lėto didėti.

SEB banke nekilnojamojo turto kreditavimo sutarčių šiemet taip pat sudaryta daugiau negu praėjusiais metais, tačiau, priešingai nei "Swedbank", daugiau kreditų suteikta būsto statybos projektams Vilniuje. SEB bankas sostinėje taip pat finansavo prekybos ir biurų paskirties projektus, turinčius ilgalaikes nuomos sutartis su finansiškai pajėgiais nuomininkais, arba naudojamus paties plėtotojo.

SEB banko specialistai prognozuoja, kad šiemet ir kitąmet bus statomi bei kredituojami tikslinės paskirties komerciniai objektai, daugiausia Vilniuje. Bankui įdomūs išlieka projektai, turintys stiprią koncepciją ir ilgalaikes nuomos sutartis. Gyvenamojo būsto projektų potencialas taip pat matomas tik Vilniuje. Tuo metu, pavyzdžiui, Klaipėdai esą gali prireikti nemažai laiko, kol bus išpirkti visi jau pastatyti būstai.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius mano, kad biurų statybos projektai dabar įžengė į sąstingio periodą, o tiek bankams, tiek plėtotojams artimiausiu metu perspektyviausia bus gyvenamoji statyba.

Nekilnojamojo turto bendrovės "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis LŽ taip pat tvirtino, kad šiuo metu tarp nekilnojamojo turto projektų pirmauja būsto statybos. Tai esą rodo ir skaičiai: šiuo metu Vilniuje įgyvendinama apie 20 daugiabučių namų projektų, o biurų ar prekybos pastatus galima suskaičiuoti ant vienos rankos pirštų. Tuo metu Kaune ir Klaipėdoje šiuo metu statoma tik po 3-5 daugiabučius.

Tokią rinkos struktūrą, pasak S.Vagonio, daugiausia lemia bankų politika, nes plėtotojai nuosavų lėšų didesniems projektams įgyvendinti neturi, todėl beveik visi nauji statiniai Lietuvoje statomi tik skolintomis lėšomis. "Bankai kur kas mieliau finansuoja daugiabučių namų projektus. Didesnį potencialą būsto rinkoje įžvelgia ir patys nekilnojamojo turto plėtotojai, mat komercinių patalpų sektorius iki krizės buvo pervertintas, todėl dar ir dabar yra nemažai tuščių plotų, nuomos kainos kai kuriais atvejais krito 50 proc., didesnio naujų statybų poreikio kaip ir nėra. Biurams plėtotojai kreditą gautų tik tada, jeigu iš anksto susirastų nuomininkus. Kai nėra išankstinių sutarčių, nėra ir pinigų. Todėl bankai mieliau finansuoja gyvenamojo būsto statytojus ir pirkėjus. Būstas visada bus likvidesnė prekė - potencialių pirkėjų ir nuomininkų visada atsiras daugiau nei komercinių patalpų", - teigė S.Vagonis.

Skaičiai

Pirmąjį šių metų pusmetį Lietuvos būsto rinkos apyvarta sudarė 1,25 mlrd. litų, 14 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai, tačiau 2,6 karto mažiau nei pirmąjį "ikikrizinių" 2007 metų pusmetį, kai būsto pardavimas siekė 3,03 mlrd. litų.

Šaltinis: Registrų centras