Besitraukianti pasiūla kilstelėjo biurų ir sandėlių nuomos kainas

Nekilnojamojo turo paslaugų bendrovės „Ober-Haus" specialistų parengtoje Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje teigiama, kad 2011 metų III ketvirtį šiame segmente buvo fiksuojami nežymūs, tačiau teigiami rodikliai. Didesniu rinkos aktyvumu pasižyminčioje sostinėje ir toliau stebimas laisvų patalpų mažėjimas ir net kainų augimo tendencijos. Kituose Lietuvos didmiesčiuose komercinių patalpų rinka vis dar vangi: naujų projektų statybos iš esmės nevyksta, kainos išlieka stabilios, o paklausa dar nerodo didesnių augimo požymių. Tačiau naujos pasiūlos nebuvimas, ganėtinai patrauklios nuomos ir pardavimo kainos palaipsniui mažina laisvų patalpų kiekį ne tik Vilniuje, bet ir kituose Lietuvos didmiesčiuose.

„Ober-Haus" statistika rodo, kad po dviejų iš eilės ketvirčių, kuomet buvo fiksuojamas nežymus biuro patalpų neužimtumo lygio augimas, trečiąjį šių metų ketvirtį Vilniuje biuro patalpų vakansijos lygis jau mažėjo nuo 10,4% iki 9,4%. Pastarąjį ketvirtį neužimtumo lygio smukimas stebimas tik B klasės biurų verslo centruose: nuo 12,1% iki 10,3%. Tuo tarpu aukščiausios A klasės verslo centruose vakansijos lygis išliko toks pat - 8,0%. Trečiojo šių metų ketvirčio pabaigoje bendras laisvų biuro patalpų plotas Vilniuje siekė 41,900 m2, kurių du trečdalius sudarė B klasės patalpos. Kaune ir Klaipėdoje modernių biuro patalpų pasirinkimas per pastarąjį ketvirtį taip pat mažėjo. Kaune bendras laisvų modernių biuro patalpų lygis sumažėjo nuo 8,4% iki 6,3% ir iš viso sudarė 4,700 m2. Klaipėdoje smuktelėjo nuo 20,6% iki 18,6% ir sudaro 11,300 m2 laisvo ploto jau pastatytuose verslo centruose.

Besitraukiantis laisvų biuro patalpų kiekis suteikė svertų nuomojamų patalpų savininkams peržiūrėti savo kainodarą, todėl trečiąjį 2011 m. ketvirtį nuomos kainos buvo kilstelėtos vidutiniškai apie 5% (1-2 Lt/m2). Vilniuje A klasės biurų nuoma trečiojo šių metų ketvirčio pabaigoje siekė nuo 38 iki 48 Lt/m2, B klasės - 24-36 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje A klasės biurai nuomojami už 20-38 Lt/m2, o B klasė - 12-20 Lt/m2. „Tačiau, atsižvelgiant į neaiškią ekonominę situaciją kitąmet bei vėl po truputį augančią pasiūlą, per drąsu būtų prognozuoti tolimesnį nuomos ar pardavimo kainų augimą. Tikėtina, kad šiais ir kitais metais kainos išsilaikys panašiame lygyje ne tik Vilniuje, bet ir kituose Lietuvos miestuose", - teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Pasak S. Vagonio, šiek tiek išaugusios modernių biurų nuomos kainos ir mažėjanti vakansija šiemet jau skatina plėtotojus imtis naujų ar atnaujinti anksčiau pradėtus projektus. Tačiau tokios tendencijos fiksuojamos tik Lietuvos sostinėje, kadangi plėtotojai bei ypač projektų finansuotojai nėra linkę labai pasitikėti kitų didmiesčių paklausos perspektyvomis. Nepaisant esamo nemenko kiekio laisvų biuro patalpų Vilniuje („Ober-Haus" duomenimis, neišnuomotas biurų plotas rinkoje šiandien prilygsta 8-10 vidutinio dydžio verslo centrų plotui) šiuo metu sostinėje statomi ar artimiausiu metu deklaruojama, kad bus pradėti statyti 8 verslo centrai, kurių bendras naudingas plotas siektų iki 35,000 m2.

Sėkmingai įgyvendinus visus šiuos projektus, „Ober-Haus" skaičiavimais, bendra modernių biuro patalpų pasiūla sostinėje 2012 m. pabaigoje - 2013 m. pradžioje išaugtų dar 8%. Analizuojant pastarųjų metų biurų neužimtumo Vilniuje tendencijas (neužimtumas 2010 metais ryškiai sumažėjo nuo 18% iki 10%, tačiau per 2011 metus iš esmės nekito), galima teigti, kad didžiausią įtaką tokiai situacijai turėjo naujos pasiūlos nebuvimas: 2011 metais didesnio paklausos augimo nebuvo, o 2010-tųjų rodikliai buvo nulemti kelių didesnių nuomos sandorių. „Įvertinus tai, nauji plėtotojų užmojai atrodo kiek per ambicingi vyraujančiai vangiai paklausai. Be to, nesant spartesniam rinkos atsigavimui, labiausiai tikėtina, kad dalies anonsuotų biuro pastatų atidarymas vėl bus nukeltas vėlesniam laikotarpiui - taip išvengiant staigesnio pasiūlos šuolio rinkoje", - teigia S. Vagonis.

Šiais metais mažmeninėje prekyboje fiksuojant nemažus teigiamus pokyčius, dalis prekybininkų pajuto vartojimo pagyvėjimą, tačiau jis nėra toks ryškus, kad patalpų savininkai savo naudai galėtų smarkiau koreguoti nuomos kainas. „Ober-Haus" duomenimis, 2011 m. trečiąjį ketvirtį prekybinių patalpų nuomos kainos iš esmės nepakito, o aktyvesnė paklausa stebima tik Vilniuje. Vidutinio dydžio (apie 100-300 m2) prekybinių patalpų nuomos kainos pagrindinėse prekybinėse Vilniaus gatvėse siekė apie 40-110 Lt/m2, Kaune - 25-55 Lt/m2, Klaipėdoje - 20-40 Lt/m2, o Šiauliuose ir Panevėžyje - 15-30 Lt/m2.

Pastaruoju metu stabiliai dirbantis logistikos sektorius ne tik susitvarkė su jį kamavusiomis problemomis, bet ir suteikė šiokių tokių augimo perspektyvų sandėliavimo patalpų segmente: per trečiąjį šių metų ketvirtį, „Ober-Haus" duomenimis, naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai ūgtelėjo apie 5-10% (iki 1 Lt/m2). Šiuo metu Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 10-15 Lt/m2, o senos - už 4-9 Lt/ m2. Kaune už naujos statybos sandėliavimo patalpas prašoma 10-14 Lt/ m2, Klaipėdoje - 8-14 Lt/ m2, o už senos 3-8 Lt/ m2. „Atsižvelgiant į tai, kad per pastaruosius kelerius metus buvo pastatytas tik vienas kitas naujas sandėlis laisvų sandėliavimo patalpų perteklius rinkos tikrai nekamuoja. Pavyzdžiui, Vilniuje neišnuomotų naujų sandėliavimo patalpų lygis trečio ketvirčio pabaigoje siekė 7,3%, o surasti didesnio ploto patalpas (4,000-5,000 m2) jau pastatytuose pastatuose yra net labai sudėtinga", - sako S. Vagonis, „Ober-Haus" specialistas.

Žvelgiant į gan atsargias pasaulio ekonomikos prognozes, S. Vagonio nuomone, vargu ar artimiausius porą metų komercinių patalpų sektorius įgaus didesnį plėtros pagreitį ar bus stebimas nuomos ir pardavimo kainų augimas. „Vis dar itin nepatikliai į mūsų rinkas žiūrintys užsienio investuotojai nepuoselėja vilčių papildomai uždirbti iš augančių kainų ateityje, todėl nesitiki didesnės investicinės grąžos nei šiuo metu siūloma rinkoje - vidutiniškai 8-9%", - kalba „Ober-Haus" specialistas. Iš kitos pusės, pasak S. Vagonio, reikia pripažinti, kad komercinių patalpų rinka pastaruosius metus yra stabili bei subalansuota, tačiau nesant labiau pastebimam paklausos atsigavimui, spartesnė komercinių objektų plėtra gali vėl įnešti sumaišties į šį nekilnojamojo turto sektorių. Tad investuojantys į komercinius objektus savo investicinius sprendimus turėtų grįsti ne nuomos ar pardavimo kainų augimo lūkesčiais, bet skaičiuodami savo pinigų grąžą remiantis faktiniais užimtumo rodikliais ir kainų lygiu rinkoje.