Pirkčiau sklypą namo statybai

Lietuvoje, turbūt bene vienintelėje šalyje pasaulyje, nekilnojamasis turtas - žemė - gali būti ir kilnojamuoju turtu. Jeigu kalbėti aiškiau, žemė Lietuvoje iš nekilnojamojo turto gali virsti kilnojamuoju: ją galima iš vieno Lietuvos kampelio atsikelti į kitą, mažesnį pakeisti vertingesniu, taip pat praplėsti, padauginti. Žemės laukas gali virsti ežero pakrante. 50 arų žemės, kažkada turėtų miesto teritorijoje, kur dabar užstatyta viskas, dabar gali virsti 50 ha miško ar lauko (aišku su tam tikra pagalba)... Taigi, žemė Lietuvoje - labai reliatyvus dalykas: ji pučiasi, dingsta, atsiranda iš niekur, keliasi iš vienos vietos į kitą. Bet tai nors ir visuomenei aktuali ir nemažai diskutuojama, vis dėlto kita tema...

Pakalbėkime apie paprastesnius dalykus: kas lemia žmonių, norinčių statytis namą, pabėgti nuo miesto triukšmo ar turėti savo nuosavą žemės plotelį, pasirinkimą? Nemažai tautiečių, pasimetę NT rinkos peripetijose (brangs, nebrangs, pigs??) ir pavargę nuo miesto ankštumo, nukreipia mintis ir žvilgsnius užmiestin, kur dar yra vietos svajonių būstui susiręsti.

Ką reikia daryti, norint statytis namą ir pirkti žemės sklypą? Visų pirma, tai įvertinti savo finasines galimybes bei dabar turimą nekilnojamąjį turtą, nes vieną žemės sklypą bankai finansuoja geriau, kitą prasčiau, priklausomai nuo sklypo vietos, dydžio, žemės paskirties.

Sakykime, aš prieš ketverius metus pirkau dviejų kambarių butą viename iš miegamųjų rajonų. Naujos statybos, 50 kv.m, už jį mokėjau 120 tūkstančių litų. Su drauge gyvenu jau keleri metai, planuojame vestuves bei šeimos pagausėjimą, tačiau statistiškai esu kaip ir vienas. Dabar mano buto vertė pagal oficialų turto vertinimą yra 365 tūkstančiai litų. Taigi, pardavęs butą, gaučiau 220-230 tūkstančių litų pelno, kuriuos galėčiau investuoti į naujo namo statybą.

BET. Jei parduodu butą ir gaunu pinigus, tai kol sklypą išsirinksiu (užtruks apie pusmetį) ir nusipirksiu (užtruks apie mėnesį), kol gausiu statybos leidimą (užtruks dar apie pusmetį), kol pasistatysiu namą (užtruks apie metus), kol jį įsirengsiu, susitvarkysiu aplinką (užtruks apie 4 mėnesius), tai kur dėtis tuo metu, ištisus dvejus metus? Yra išeitis - nuomotis butą, bet viską gerai apsvarsčius (mokėti kas mėnesį po 1500 litų (per du metus išeis 36 tūkstančiai litų, - pamatai ir pusė namo sienų...) ir kraustytis laikinai, dar nežinia, ar neišmes po pusmečio, dar, be to, vestuvės), man pasirodo ne tokia jau ir patraukli.. Tad ieškau kitų variantų. Einu i banką, ką ten man patars... Kadangi esu 28 metų statistinis lietuvis, tai, sakykime, gaunu atlyginimą, prilygstantį 2800 litų (atskaičius mokesčius, „į rankas"). Atsižvelgus į mano mokamus 700 litų už dabartinį būstą, man gali būti suteikta paskola - 220 tūkstančių litų (su dabar mokama paskolos dalimi mėnesinė įmoka gautųsi, atidėjus paskolos gražinimą 2 metams, apie 1500 litų).

Taigi, išeina tas pats, kas mokėti nuomą, bet nereikės kraustytis iš vienos vietos į kitą, per dvejus metus „gal" pakils mano esamo buto vertė, o gal ir ne... Gal pakils nuomos kainos... Gerai, bet kaip tuos 220 tūkstančių litų pasiimti, kokį sklypą pirkti??? Pažįstami siūlė daryti kaip jie: nusipirkti žemės ūkio paskirties žemę, „pasidaryti" ūkininko pažymėjimą, įregistruoti ūkininko ūkį ir taip gauti statybos leidimą, bet pasikeitus įstatymams Vilniaus rajone dabar reikia turėti bent 1 ha žemės, norint įregistruoti ūkininko ūkį. Bankininkė dėsto: žemės ūkio paskirties žemės įsigyjimas finansuojamas iki 40 procentų (taigi, mintį apie „ūkininkavimą" veju šalin), namų valdos sklypas Vilniaus mieste ir rajone - apie 70 proc. (priklauso nuo rajono), bet kai gausiu statybos leidimą, finansavimą man žada padidinti iki 90 procentų (o, jau geriau), o namų valdos sklypą su statybų leidimu finansuotų 90 procentų. Taigi, galimybės išnagrinėtos, einu ieškoti žemės...

Vartau skelbimus ir darbe, ir namie iki pažaliavimo, paskambinu: sudominę kai kurie jau parduoti, kyla nusivylimas ir noras viską mesti... Pamėginu susitikti su profesionalais: einu pas nekilnojamojo turto konsultantą, išaiškinu savo situaciją ir galimybes, paaiškinu, ko man reikia. Vadybininkas mane išklauso, pasikeičiame kontaktais (palieku ir savo banko vadybininkės kontaktus). Sužinau kelis svarbius sklypo paieškos niuansus:

1) jei renkiesi sklypą arčiau miesto (Balsiai, Tarandė, Bajorai), kur išplėtota infrastruktūra, suremontuoti keliai, geras susisiekimas viešuoju transportu, yra miesto komunikacijos (dujos, kartais - vanduo ir kanalizacija), tai už sklypą teks pakloti nuo 35-45 tūkstančių už arą, be to, sklypai čia būna suformuoti namų valdomis po 10-20 arų (mintyse skaičiuoju: 10 arų po 40 tūkstančių... - ne, čia ne man...). Yra kita galimybė - pirkti čia jau pastatytą, dalinai įrengtą namą už 600-800 tūkstančių litų. Gal ir neblogai, bet kas čia per namas, jei mažiausias sklypas kainuoja 400 tūkstančių litų, o man siūlomas namas su vandentiekiu, katilais, žodžiu, su viskuo, už 600 tūkstančių? Nusiraminu, kai paaiškina, kad dažniausiai tokie namai būna pastatyti du ant vieno sklypo, žodžiu, žemės gaučiau apie 5-8 arus, o kam man daugiau reikia... Negi aš ten bulves sodinsiu? Kadangi jau ryžausi pats sau susiprojektuoti namą ir pasistatyti, tai vis tiek grįžtu prie sklypo... Kas toliau?

2) Kita sklypų rūšis - tai vadinamieji kolektyviniai sodai; čia dažniausiai pasitaikantis sklypo dydis - 6 arai (taip pat neblogai). Išplėtota infrastruktūra, važiuoja visuomeninis transportas, sklypų kainos 150 - 300 tūkstančių litų, priklauso nuo vietos (va, čia jau man). Čia taip pat gyvena žmonės, kai kurie sodai, pvz., Balsių, Pavilnyje, net labai tankiai apgyvendinti. Minusai - sodų bendrijose gatvytės siauros, kadangi maži sklypai, kaimynai susigrūdę šalia vienas kito, be to, jei silpna sodų bendrija, dažnai gatvės nesuremontuotos. Neretas reiškinys - dėl didelės sodų urbanizacijos pasitaikantis elektros galios trūkumas.

3) trečia sklypų grupė - tolėliau už miesto, dažniausiai Vilniaus rajone, namų valdos sklypai 10-20 km atstumu nuo Vilniaus (vienas juokas, palyginus su užsieniu ar mano įveikiamais kamščiais dienos metu, darbo reikalais). Namų valdos čia dažniausiai būna 15-25 arų, be miesto komunikacijų, neišplėtota infrastruktūra, bet kaina palyginus maža - apie 150 - 300 tūkstančių litų. Privalumai: gali pasirinkti arčiau gražios gamtos, ramesnėje vietoje, ne taip tankiai užstatyta, didesni sklypai, norintiems pabėgti nuo miesto triukšmo (aš kaip tik toks). Trūkumai: atstumas, infrastruktūra, nėra arti vaikų darželių ir mokyklų (vis tiek į miestą važiuoju, galėsiu vaikus ir pats nuvežti, be to, kol jų turėsiu)...

Padėkoju konsultantui už išsamų pasakojimą, gaunu pažadą pagelbėti su bankais bei turto vertinimu, net pasiūlo pastatyti namą (aš pats, bet vis tiek ačiū)...

Apsisprendžiau: ieškosiu už miesto; užteks man, kad būtu elektra. Kadangi jau anksčiau kalbėjausi su architektu, jis man rekomendavo rinktis geoterminį šildymą (ekologiškas šildymo būdas, labai patogus - namas apšildomas žemės gelmėse esančiu vandeniu, ekonomiškas, be to, kainuotų tik jį įsirengti - apie 30 tūkstančių litų, bet sutaupau nuo sklypo kainos).

Po kelių mėnesių bendrų paieškų su nekilnojamojo turto konsultantu radome sklypą, kuris ir man, ir mano draugei pasirodo priimtinas: už miesto 13 km Molėtų kryptimi, naujai suformuoti sklypai, kaina už 15 arų - 240 tūkstančių litų, iki asfalto vos 100 metrų geru žvyrkeliu, netoli miškas, aplinkui po truputį kur nekur dygsta kaimynų namai; aišku, iš komunikacijų tėra tik elektra.. Taigi, bankas man finasuoja 70 procentų sklypo vertės - tai yra 168 tūkstančius litų; iš kur paimti dar 72 tūkstančius litų? Aš jų kol kas neuždirbau... Bet turiu butą, kurio paskolos bankui liko neišmokėta 110 tūkstančių litų (butas įvertintas 365 tūkstančiais litų). O pagal mano pajamas aš galiu gauti 230 tūkstančių litų paskolą (panašiai tiek man ir reikia), iš jų 168 tūkstančius litų sklypui pirkti. Man dar reikia 72 tūkstančių litų. Įvertinu savo butą ir pasiimu paskolą buto remontui (taip galima, ir banke taip patarė, ir NT konsultantas), taigi 365 tūkstančių litų vertė (finansuojama 95 procentai, taip buvo sutartos sąlygos), taigi, aš galiu gauti 346 tūkstančius litų; atimu buto dalį -110 tūkstančių litų, išeina 246 tūkstančiai litų (valio, užtenka). Man suteikia maskimalią 230 tūkstančių litų paskolą, iš jų 168 tūkstančiai litų skiriami sklypui, man tada lieka 62 tūkstančiai litų, kuriuos pasiimu būsto įrengimui...

Dar trūksta 10 tūkstančių litų - na, jau esu šiek tiek pasitaupęs, dar draugės ir mano tėvai padeda; žodžiu, sukrapštau likusią sumą ir turiu sklypą... Bankui esu skolingas 230 tūkstančių litų (už sklypą) ir 110 tūkstančių litų lt už seną butą - viso 340 tūkstančių litų, per mėnesį bankui moku apie 1400 litų (nepamirškime mano 2 metų paskolos žemės sklypui įsigyti mokėjimo atidėjimo).

Einu pas architektą - jis man padės suprojektuoti namą, kokio noriu. Taip pat jis teikia paraišką statybos leidimui gauti ir krūvai kitų leidimų, kuriuos visus tvarko architektas (jo paslaugų kaina - 15-25 tūkstančiai litų). Susiprojektuoju namą - 200 kv.m., su geoterminiu šildymu, gražia aplinka, tikrą savo svajonių būstą... Po pusės metų gaunu statybų leidimą, tada bankas man padidina žemės sklypo finansavimą iki 90 procentų; taigi, aš gaunu 48 tūkstančius litų (turėčiau gauti, jei užtektų pajamų).. Už juos pasistatysiu pamatus, dar truputis liks sienoms... Ir suprantu, kad toliau viskas, nes mano pajamos jau nebeleidžia paimti daugiau paskolų iš banko, o turiu sklypą, pamatus ir pirmą sienų aukštą, statybos leidimą, atsiskaičiau su architektu...

Ką toliau daryti? Galimi du būdai: pirmas - galima padaryti draugę bendraskole ir kartu statyti (dar paimti paskolą pagal jos pajamas (2200 litų) - kokius 150 tūkstančių litų (to visiškai pakaktų stogui uždengti, sudėti langus, įsirengti šildymą, tik neaišku, ar užteks užbaigti ir pilnai įrengti namą). Po to jau tikrai tektų parduoti butą ir trumpam kur nors įsiprašyti pagyventi, kol pabaigsime isirengti namą (tai užtruktų daugiausiai ketverius mėnesius, o ne dvejus metus, jei būtume pardavę butą pradžioje).

Antras būdas - pradžioje parduoti butą, atlaisvinti sau rankas nuo vienos paskolos ir skirtumą grąžinti bankui (nors iš karto vėl pasiimčiau paskolą namo statybai) ir statytis namą toliau, o pritrūkus pinigų, jį įvertinti iš naujo ir iš naujo.. Pliusas - pats sau vienas šeimininkas, nereikia įtraukti draugės.

Toliau - ateities planai ir čia jau reikėtų kito straipsnio - kaip pasistatyti namą....

Parengė Justinas Kulbis,
AKORUS REAL ESTATE nekilnojamojo turto konsultantas

Redaktoriaus pastaba: straipsnyje minimos kainos orientacinės