Bankai ima švęsti būsto rinkos atsigavimą, bet kaip yra iš tikrųjų?

Viešojoje erdvėje vis dažniau ima šmėkščioti antraštės apie būsto rinkos atsigavimą, būsto paskolų grįžimą į ﾄsveiką lygmenį", dviženklius būsto kreditų skaičiaus šuolius, esamos situacijos prilyginimus 2004-2006 m. laikotarpiui ir pan. Tačiau bendra makroekonominė konjunktūra kol kas dar neteikia rimto pagrindo gyventojų entuziazmui. Tad kaip yra iš tikrųjų?

Lietuvos banko duomenimis, kredito įstaigų gyventojams išduotų būsto paskolų portfelis, atsispyrė nuo dugno šių metų kovą ir per balandžio-birželio mėn. atsitiesė 0,2 proc. Teigiamas buvo pastaruosius trejetą mėn. ir paskolų srautas. Tai reiškia, kad paskolų gyvenamajam nekilnojamam turtui įsigyti yra išduodama šiek tiek daugiau, nei jų yra grąžinama. Ir nors ilgesnio laikotarpio apibendrinimus daryti dar ankstoka, ženklų, kad tendencijos lūžis artėja, atsiranda vis daugiau. Bankų asociacijos skelbiama statistika byloja, kad per pirmąjį pusmetį šiemet naujai išduotų būsto paskolų nominali vertė buvo 40,6 proc. didesnė nei atitinkamu laikotarpiu pernai.

Užuominas apie didesnį būsto rinkos judrumą teikia Registrų centro skelbiamas gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius. Pirmąjį šių metų pusmetį, palyginti su atitinkamu laikotarpiu prieš metus, būsto pirkimo-pardavimo atvejų užregistruota 15,5 proc. daugiau. Tačiau vidutinė būsto kaina kol kas šliaužia dugnu ir pasikeitusios tendencijos nerodo. Statistikos departamento duomenimis, šių metų pirmąjį ketvirtį ji buvo 0,2 proc. mažesnė, nei prieš metus. Šiek tiek aktyviau domėtasi naujos statybos būstų ir nuosavų namų kategorijomis, kuriose kainos nežymiai pakilo.

Vertėtų akcentuoti, kad nekilnojamojo turto burbulą išgyvenę rinkos žaidėjai iš klaidų pasimokė ir nei artimiausiu, nei vidutiniuoju laikotarpiu neturėtų užlipti ant to paties grėblio. Spartaus būsto brangimo, ar dviženklių būsto paskolų portfelio augimo tempų tikėtis neverta. Ką šiuo metu pastebi bankai? Pirmuosius ryškesnius būsto kreditavimo atsigavimo židinius, kuriuos kursto tik tam tikri visuomenės segmentai. Būsto paskolomis dažniausiai domisi jauni ir nuo krizės nenukentėję profesionalai, sukaupę solidų pradinį įnašą; asmenys, keičiantys būstą į didesnį, kuriems reikalingas tik dalinis būsto kreditavimas; finansinį stabilumą užsitikrinusios vyresnio amžiaus šeimos, siekiančios pasikeisti būstą, ar įsigyti antruosius namus. Neretas pasiturintis asmuo pasirenka būstą patrauklioje vietoje investicijai, nes šiuo metu kitos turto klasės siūlo ypač žemą grąžą. Toks naujų paskolų pavidalas išties gali būti krikštijamas sveiku", nes aukščiau išvardinti besikredituojantys asmenys neša mažą nemokumo riziką. Be viso to, palyginus bankų skelbiamus kredito rinkos rodiklius ir būsto įsigijimo sandorių skaičių, akivaizdu, kad nemažai sandorių sudaroma be kredito įstaigų įsikišimo. Taigi, įrodymų, kad būsto pirkėjų gretos gausėja, sulaukėme, bet ar gali šie rinkos atsigavimo daigai neužilgo suvešėti į bendresnę augimo struktūrą?

Nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo svyravimai yra natūralus reiškinys, akomponuojantis ekonominio šalies verslo ciklo fazių kaitai. Tačiau, nors Lietuva ir vėl rikiuojasi pagal BVP augimą tarp ES lyderių, iš sąstingio išsikapstė dar toli gražu ne visi ūkio segmentai. Kol kas Lietuvos ekonomikos augimą lemia stiprus eksporto impulsas. Tuo tarpu į vidaus paklausą orientuotos veiklos vis dar atsilieka. Pavyzdžiui, mažmeninės prekybos apyvarta šių metų pirmąjį pusmetį, palyginti su pernai, išaugo tik 4,1 proc. Statybos sektoriuje sukurta pridėtinė vertė pernai krito 5,3 proc., o šių metų pirmąjį ketvirtį buvo 5,8 proc. mažesnė nei prieš metus.

Kad įsibėgėtų naujas nekilnojamojo turto rinkos ciklas ir namų ūkiai drąsiau imtų dalyvauti būsto rinkoje, turi pasikeisti kertiniai ekonominiai vektoriai šalies viduje. Gyventojų nerimą dėl ateities rodo dar vis neigiami vartotojų pasitikėjimo rodikliai. Darbo rinkos situacija taipogi išlieka pažeidžiama: dviženklis nedarbo lygis, didelis emigracijos srautas, praktiškai nekylantis realus darbo užmokestis riboja namų ūkių galimybes įsigyti būstą. Gyventojų iki 25 m. padėtis apskritai nepavydėtina - kas penktas jaunas žmogus šiuo metu neturi darbo, o pradinio kapitalo namų židiniui įžiebti taipogi dažnai nėra iš kur gauti. Visa tai riboja norą ir galimybes skolintis būstui, nepaisant to, kad šiuo metu palūkanų normos yra ypač patrauklios. Lietuvos banko duomenimis, suteiktų naujų būsto paskolų eurais palūkanų norma gegužę fiksavo žemiausią lygį per visą šios statistikos skelbimo istoriją ir sudarė 2,34 proc., ne ką didesnė ji buvo ir birželį (2,39 proc.). O pakeitus VILIBOR skaičiavimo metodiką, 6 mėn. ši palūkanų norma litais liepą smuktelėjo apie pusę proc. punkto ir priartėjo prie atitinkamo EURIBOR lygio.

Vertinant gyvenamojo nekilnojamo turto rinkos perspektyvas, situacija sostinėje stipriai skiriasi nuo likusios Lietuvos dalies. Į Vilnių suplaukia didžioji dalis vidinės migracijos srautų ir čia, nepaisant vis dar ryškios emigracijos tendencijos, gyventojų skaičius pernai net išaugo. Jei naujo būsto bus pastatoma nedaug, didėjantis jo poreikis nebus patenkintas. Dėl to ir vėl gali pradėti skėstis pasiūlos ir paklausos žirklės ir imti didėti kainos.

Apibendrinant, būsto rinkos atsigavimo galima bus laukti tik tuomet, kai tvaresnę raidą stebėsime ne tik į išorę, bet ir į vidaus rinką orientuotuose ūkio segmentuose, sukrus statytojai, vartotojų lūkesčių kreivė prasimuš į teigiamą zoną, ryškesnį proveržį ims demonstruoti darbo rinkos rodikliai. Tačiau kylantis būsto įsigijimų skaičius ir suaktyvėjusi nekilnojamojo turto kredito rinka rodo, kad pirkėjų kritinė masė vis didėja. Tai pirmieji rimtesni ženklai, kad kainų kritimui erdvės nebeliko.

Indrė Genytė-Pikčienė
Vyresnioji analitikė
DNB Ekonominių tyrimų padalinys