R. Dargis: NT šiandien gal nėra geriausia investicija

Mes pernelyg ilgai maitinomės iliuzijomis, kad dėl kažkokių ypatingų priežasčių Rusija mums sudarys išskirtines sąlygas ir toliau pardavinės dujas mums patraukliomis kainomis. Dabar už dujas mokame daugiau nei Vokietija. Šiandien situacija kita, kitas ekonominis ir politinis žemėlapis ir be valstybės politikos - pagrindinio kompaso, vargu ar sugebėsime rasti teisingų kelių, nes politikos neturėjimas atvedė į savotišką piką, kai vienu metu užklupo kelios problemos - ir energetika pabrango, ir mūsų ekonomika pradėjo stoti, ir dar galiausiai finansų krizė visame pasaulyje. "Šiandien turime daug nekilnojamojo turto (NT) kainų "ekspertų", tačiau neabejotinai trūksta krizių valdymo ekspertų ir konkrečių valstybininkų veiksmų. Spekuliantų yra ne tik NT rinkoje, - "žodžio spekuliantais" vadintinų ekspertų šiandien taip pat netrūksta", - interviu Eltos korespondentei Virginijai Vervečkaitei sakė Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos valdybos pirmininkas - prezidentas Robertas Dargis. Jo teigimu, sunkmetis NT ir statybų rinkoje - ne vien tik dirbančių šioje rinkoje problema. Jo padarinius jau jaučia ir mašinų pardavėjai, baldininkai labai sunkius laikus išgyvena, tekstilės, buitinės technikos pramonė, ir tai, pasak R. Dargio, ne pabaiga.

- Vis girdime, kad išlaidos už šildymą augs, kad tai bus sunki našta žmonėms, kad šilumos ūkis - neefektyvus, kad būtina renovuoti daugiabučius ir t.t., bet kai nėra konkrečių veiksmų, nėra ir rezultatų? Kas turėtų prisiimti atsakomybę už nuolat sunkėjančią šildymo naštą vartotojams?

- Ilgą laiką nekreipėme dėmesio į brangstančius energetikos išteklius, įsivaizdavome, kad tai mūsų neliečia, jautėmės saugiai. Bet šiandien sunku pasakyti, koks bus kainų scenarijus nuolat senkant ir brangstant energetiniams ištekliams. Naftos kainos dėl sumažėjusios paklausos šiuo metu koregavosi, atitinkamai turėtų koreguotis ir dujų kaina. Nors jau vyksta derybos tarp dujas išgaunančių šalių dėl kainų išlaikymo, kalbama apie kartelinius susitarimus. Prognozuoti, kiek, kokiam laikotarpiui koreguosis kainos globaliu ir vietos lygmeniu finansinės krizės ir ekonominio nuosmukio kontekste - ir sudėtinga, ir rizikinga. Dėl to ir sakau, kad šiandien didžiulė rinka "žodžio spekuliantams", nes vieno recepto ir atsakymo nėra, o kalbų daugiau nei konkrečių veiksmų.

Energetikos išteklių suvartojimo kiekis per metus auga 5 proc., o gavyba krinta apie 3 proc. Aritmetika elementari - sunaudojame daugiau nei išgauname, o tai kelia rimtą signalą, kad ateityje turėsime labai daug problemų. Šiandien pakilus šilumos kainoms visi pamatė, kad neinvestuodami į pastatų renovaciją, tvarkymą, iš esmės paliekame žmones bejėgius ir neįgalius prieš besikeičiančią energetikos kainų sistemą. Viskas brangsta, žmonės išleidžia daugiau pinigų šilumai, mažiau lieka pragyvenimui. Kalbant apie atsakomybę, manau ją reikėtų dalytis. Mes iš pradžių padarėme labai gražų žingsnį, kai žmonėms visus butus leidome privatizuoti 100 proc. Visi tapome savininkais, įsigijome turto, bet iš esmės nesupratome, kad užsikrovėme ir jo išlaikymo, priežiūros naštą. Dalies tų butų buvo galima neprivatizuoti, o pasilikti kaip municipalinį fondą mažiau pajamų turintiems žmonėms ir padėti jį išlaikyti. Vakarų valstybės tai daro, ir apie 20 proc. butų ūkių miestuose yra municipaliniai. Valstybė jais rūpinasi, o žmonės tiktai moka tam tikrą nuomos mokestį.

Daugiabučio namo buto savininkas suvokia, kad butas yra jo nuosavybė ir turtas, o kad pats namas yra jo turto dalis - sunkiai, dar sunkiau suvokia, kad juo reikia rūpintis - skirti tam laiko ir lėšų, derinti interesus su kaimynais. Taigi procesas, pasirodo, gana sudėtingas ir ilgas. Ir jei bent vienas daugiabučio savininkas nenori renovacijos, visi kiti - lieka "ant ledo" ir nuleidžia rankas. O ką jau kalbėti apie socialiai pažeidžiamus gyventojus - žmonės su negalia, pensininkus, daugiavaikes šeimas... Iš vienos pusės spaudžia šildymo kainos, iš kitos pusės - ribotos finansinės galimybės.

Valstybės indėlis į renovacijos procesą labai svarbus ir šiandien jis tikrai solidus. Norėdama išjudinti procesą, Vyriausybė skyrė 50 proc. lėšų kompensacijai, ir tai buvo didžiulis postūmis. Tačiau buvo aišku, kad trumpuoju laikotarpiu tai suveiks, tačiau ilgą laiką valstybė tokių sąnaudų, kaštų panešti negali. Pagal visą daugiabučių atnaujinimo programą, iki 2020 metų turime renovuoti 70 proc. pastatų, t.y. apie 30 tūkst. pastatų, o tam reikėtų iš valstybės biudžeto kasmet skirti apie 1,5-2 mlrd. litų. Akivaizdu, kad renovacijos programa nebus įgyvendinta, valstybės dalis pastatų renovacijai mažės, turbūt apsiribos Europos pavyzdžiais, kur valstybė remia maždaug apie 20 proc. renovacijos darbų. O kur dar valstybės administracinių pastatų ir visuomeninių pastatų renovacija - čia taip pat šiluma eina pro langus. Mums reikia tvarkyti mokyklas, darželius, ligonines, gaisrines. Šiandien reikia naujų mechanizmų, nors pasaulis juos seniai išradęs ir sėkmingi naudoja.

Viešo ir privataus kapitalo bendradarbiavimas galėtų jau įvardintą "kietąjį" ekonomikos nusileidimą švelninti, įnešti šiek tiek pozityvumo ir optimizmo.

- Kokie didžiausi iššūkiai iškyla NT rinkai?

- Didžiausias iššūkis, gal tiksliau - pokytis rinkoje, kad sustojo NT pardavimai, įsivyravo štilis. Šiandien NT apyvartos yra kelis kartus kritusios palyginti su pernai. Anksčiau stimuliavę NT rinką, šiandien bankai pakeitė savo retoriką ir prisuko aktyvią NT pirkimo karuselę. Bankai savo veiklos pradžioje konkuruodami tarpusavyje siekė užimti kuo daugiau rinkos. Gana nedidelėje rinkoje buvo padarytos didžiulės finansinės skandinaviško kapitalo bankų injekcijos. Kreditai buvo duodami visiems norintiems ir eilės žmonių buvo ne prie kreditų, o prie butų. Atsitiko taip, kad vienam butui buvo po 3-4 pirkėjus. Natūralu, kad rinkos sąlygos sukėlė kainų kilimą ir staiga užaugęs burbulas lygiai taip pat staiga subliūško Bankai užsuko NT finansavimo kranelius, nes patys išsigando pasekmių, sustabdė kreditavimą ir vienu metu viskas nusėdo žemyn. Šiandien problema yra ta, kad žmonės su savo pajamomis jau nebegali pasiskolinti pinigų iš bankų būstui įsigyti, nors norinčių yra, poreikis niekur nedingo. Prieš metus žmogus dar galėjo, dabar su tomis pačiomis pajamomis gauna žymiai mažiau pinigų iš banko ir nebegali įpirkti ko nors rinkoje, nors NT kaina būstų rinkoje netgi nukrito. Bankų politika, situacija finansų rinkoje tiesiogiai paveikė kompanijų apyvartas. Jau nemaža dalis NT plėtros kompanijų balansuoja ties bankroto riba, nes nebegali parduoti savo produktų, o jie turi atsiskaitinėti su bankais, už pasiskolintus pinigus pirkti žemę, finansuoti projektus, mokėti atlyginimus.

Miestai irgi neplanavo, nebuvo pasiruošę tokiai greitai, aktyviai NT plėtrai, kurią stimuliavo ir bankų politika, ir sparčiai augantis būsto poreikis. Plėtra daugiausia vyko privačios iniciatyvos dėka, neišvengta ir klaidų, chaotiškumo. Dėl to visame šiame kontekste matome, kad šiandien urbanistinė politika turi tapti vienu iš valstybės prioritetų.

- Jūsų nuomone, koks turėtų būti valstybės vaidmuo siekiant darnios urbanistinės plėtros?

- Jeigu siekiame padaryti būstą įperkamą mažinant sąnaudas, reikėtų įvertinti valstybės valdymo procesų, susijusių su NT plėtra, efektyvumą. Deja, efektyvaus valstybės valdymo nėra arba jis per silpnas. Visų pirma labai vangiai vyko planavimo procesai ir buvo rengiami bendrieji planai. Be jų nebuvo galima daryti detaliųjų planų ir t.t. Pagaliau bendrieji planai eina į pabaigą. NT projektus brangina ir tai, kad procesai yra pernelyg sudėtingi, biurokratizuoti ir ilgi.

Teritorijų planavimo procesai turi būti aiškesni ir optimalesni, šioje srityje valstybė yra padariusi labai mažai. Vien infrastruktūros, kurią pagal įstatymus visuomenei turėtų užtikrinti savivaldybės, kaštai projekte šiandien sudaro apie 10-15 proc., o kur dar žemės kaina, mokesčiai nuo NT, kurių pas mus ne vienas ir ne du.... Iki šiol nėra visų reikalingų normatyvų, reglamentuojančių statybos procesus, daug painiavos teisės aktuose. Šiandien infrastruktūros kompanijos verčia NT plėtotojus savo sąskaita tiesti vamzdynus, taip didindamos savo turto vertę ir dar gaudamos pinigų iš vartotojų. Susidaro paradoksali situacija - pirkdami butą, apmokame ir už visus vamzdynus, kurie ateina į mūsų namą. Apmokate ir vandens, ir kanalizacijos vamzdžius, ir elektros kabelius, po to perkame iš jų elektrą, vandenį Tokia yra politika, arba, kitaip tariant, jos nėra. Dėl to ir pasisakome, kad galima būstą padaryti labiau įperkamą daugeliui gyventojų, bet tam reikalinga racionali valstybės politika valdant vidinius išteklius, priimant su protu ir logika nesikertančius teisės aktus, atveriant kelius viešo ir privataus sektorių bendradarbiavimui.

- Kaip skiriasi NT paveikslas Lietuvos regionuose - kur yra NT "dugnas" ir kur jis gan stabiliai laikosi?

- Labai dažnai daroma klaida, kai kalbama apie NT apskritai, tai labai klaidina žmones. Yra gyvenamasis būstas ir yra komerciniai pastatai, turintys ne vieną segmentą - biurai, sandėlių patalpos, prekybos, gamybos patalpos. Galbūt šiandien didesnis biurų poreikis, o po mėnesio duris atvers naujas prekybos centras?

Kai kalbama apie būstą, daugumos sąmonėje tai naujas būstas. Tačiau būstas yra senas ir naujas. Beje, naujas būstas sudaro labai nežymią dalį (apie 6 proc.) viso gyvenamojo būsto, likusi didžioji dalis - senas būstas. Naujas būstas taip pat skirstomas į tris lygius: labai prabangūs būstai, esantys Vilniaus, Kauno, Klaipėdos senamiesčiuose. Vidutiniais laikomi būstai aplink senamiestį arba geresni patogumo prasme. Ekonominei klasei priskiriami masiniai butai, kurie yra pigūs ir turintys didžiausią poreikį. Dėl to kiekviename segmente kainos "elgsis" skirtingai, vienur jos išliks stabilios, kitur koreguosis. Jeigu šiandien perprodukcija brangiausiame segmente, tikėtina, kad ten labiausiai kainos ir krinta, o pasiūla yra milžiniška.

Jeigu kalbėtume apie ekonominę klasę, čia tam tikri pasikeitimai įmanomi, bet ne tokie galbūt dideli kaip žmonės tikisi. Čia prielaidų kainų kritimui kol kas nėra, bet gal ateityje krintant žemės, infrastruktūros kainai ir statybos paslaugoms, galbūt ir čia bus pigiau.

Seno būsto kainos Vilniuje, Klaipėdoje - didžiausios, Kaune - laipteliu žemiau. Regioniniai centrai - Panevėžys, Šiauliai, Alytus, Marijampolė turi dar laipteliu žemesnę turto vertę. Tauragė, Telšiai, Utena - dar žemesnę turto vertę.

Pigiausias NT pagal regioninį pjūvį šiandien būtų apie Šilalę, Jurbarką, Biržus. Skirtingą kainą apibrėžia būsto poreikis tame mieste. Pavyzdžiui, vienu metu Mažeikiuose būsto kaina buvo užkilusi stipriai ir artėjo prie vidutinio regiono centro miesto lygio. Naftos gamyklą perėmus lenkams, atsirado naujos darbo jėgos poreikis apsigyventi tame mieste. Dėl to iš karto šoktelėjo nuomos kainos ir būsto vertė. Jeigu darbų nėra, būsto kaina, vertė labai krinta ir niekam jo nereikia. Vienu metu Akmenėje būstai kainavo 3 tūkst. litų su visais baldais, žmonės būstus pardavinėjo, kad tik kas nors nusipirkęs mokėtų komunalines išlaidas.

- Kokie būtų Jūsų patarimai šiandien norintiems įsigyti būstą?

- Negaliu vienareikšmiškai pasakyti: pirkit dabar visi. Būčiau apkaltintas kaip suinteresuotas asmuo - "na, verslininkas nori parduoti greičiau, tai ir šneka į vienus vartus". Aš visada sakau - pirkite tada, kai jums tikrai jo reikia. NT nėra duonos kepaliukas, kuris jeigu nepatiko gali greitai pakeisti kitu. Čia yra ilgalaikiai žmogaus įsipareigojimai. Žmogus ima kreditą, įsipareigoja jį mokėti, ilgam skolinasi pinigus. Reikėtų pamatuoti savo poreikius, galimybes, ir tik tada apsispręsti.

Kai kurių produktų laikas šiandien yra geras pirkimui, kai kurių dar ne, reikėtų palaukti. Skirtingame segmente ir skirtingi pasiūlymai, kaip žmogui elgtis konkrečiu atveju. Jeigu žmones domina unikalūs būstai - senamiestis su puikiais vaizdais, tai šiuo metu tokie būstai gali būti labai geras pasirinkimas. Yra žmonių, krizės atveju jau negalinčių paimtų paskolų išmokėti ir pardavinėjančių butus. Juos tikrai verta pirkti, nebūkime naivūs - yra vietų, kuriose NT kainos nekris, o ilgalaikėje perspektyvoje - kils. Šiandien regionuose, nedideliuose miestuose pirkti butus dar ne laikas. Gal dar ten bus pasikeitimų, ir bus galima butų pigiau įsigyti, ypač antrinės rinkos būstų. Šildymas paveiks gyventojus ir jiems išlaikyti būstą bus per brangu, žmonės ieškos galimybių, kaip atsisakyti tokio būsto. Manau, kad šildymo kainuos koreguos NT kainas, o pavasarį būsime pasikeitusios situacijos liudininkai.

- Na, bet vis dėlto, gal yra kokių nors optimistinių gaidų, į ką verta investuoti finansų krizės, prognozuojamos ekonominės recesijos akivaizdoje?

- Optimistinė gaida yra: rytoj bus blogiau. Visada verta investuoti į smegenis. NT šiandien gal nėra geriausia investicija, nors, kita vertus, žiūrint, kas vyksta bankuose ir akcijų rinkose, prognozuoju, kad NT kritimai nebus tokie drastiški kaip akcijų rinkose. Jeigu akcijų rinkos nukrito po 4-5 kartus, nemanau, kad NT kaina kristų tiek kartų, nors pinigus praras visi, kurie šiandien kažką turi.

ELTA